Требуется изготовление папок rraduga.ru/catalog-p-16.html.

Пригородный блюз

_mvo0831_1_big

Прочь из городской тесноты, духоты, суеты! Загородная недвижимость в последние годы становится популярнее, концепция малоэтажного строительства обретает черты чуть ли не нового национального проекта. Жить как в деревне, но пользоваться благами городской цивилизации — принципы suburbia-life (жизни в пригороде) разделяют все больше людей, но воплотить в жизнь могут единицы. Почему — попыталась разобраться «СВ».

КЕМЕРОВСКАЯ «ВИТРИНА»
Не так давно Красноярский край был правофланговым среди  сибирских регионов в деле строительства малоэтажного жилья. Сегодня в лидеры вырвалась Кемеровская область, где близ областного центра на федеральные деньги строится мини-город «Лесная поляна», а губернатор Тулеев объявил 2010 год годом малоэтажного строительства.
В 2006 году Дмитрий Медведев, тогда еще первый вице-премьер, дал добро «Лесной поляне». Одновременно с кемеровским проектом презентовались еще 22 пилотных проекта малоэтажного строительства в разных регионах. Из них до сегодняшнего дня дожили девять, а «Лесная поляна» стала единственной, дождавшейся новоселов.
Заместитель директора «Кемеровопромстроя», строящего «Лесную поляну», Александр Севастьянов охотно рассказывает о проекте. Цифры впечатляют. Впервые в новейшей истории в Сибири построен с нуля город с детскими садами, поликлиниками, дорогами, спортивными площадками и бассейнами. За счет бюджета построили девятикилометровое шоссе, протянули все инженерные сети. «Лесной поляне» — и это важно — дали статус городского района, то есть все 30 тысяч ее жителей получат кемеровскую прописку.Суммарная площадь сдаваемого жилья в мини-городе должна составить почти миллион квадратных метров — такие объемы кемеровские строители не осваивали с советских времен.  «Проект получил высокую оценку Владимира Путина, — говорит Александр Севастьянов. — Собственно, в Сибири это первый такой удачный опыт массового строительства малоэтажного доступного жилья».
Самое важное слово - «доступного». Одобрение Медведева, поддержка Путина, федеральные деньги и готовая инфраструктура сделали «Лесную поляну» поистине народным проектом: цена квадратного метра жилья в «Поляне» составляет 23 тысячи рублей (при 30–35 в среднем у других кемеровских застройщиков).
Поэтому у других компаний, работающих на кемеровском рынке малоэтажного строительства, желания хвастаться успехами нет. В «СДС-строе» после долгих переговоров наотрез отказались обсуждать проекты застройки поселков Верхчибула и Ваганово. В «Кемеровоинвестстрое» представитель компании Андрей Серяков
заметил, что их не очень интересует малоэтажное строительство. «Если не говорить о «Лесной поляне», все остальные проекты значительно меньше — 30–40 гектаров максимум (площадь «Лесной поляны» — 1600 гектаров. — «СВ»)». Представитель другой кемеровской строительной компании, попросивший не называть его имени, признался: «Если говорить о «Лесной поляне» — это витрина. Надо показать, что мы первые в малоэтажном строительстве. Тогда можно ждать, что бюджет проинвестирует и другие аналогичные проекты».

То есть и в замечательной «Лесной поляне» не все так просто. Понятно, что если бюджет построит дороги, компании — дома, а Путин похвалит — то и дома будут дешевые, общедоступные. Но так повезет не всем. А кому не повезло,ни за что не хотят обсуждать две самые важные темы — стоимость квадратного метра и объемы собственных инвестиций в проекты малоэтажной застройки. Видимо, из суеверия.

ДОМА НА ОГОРОДАХ
Дом начинается с земли, на которой он будет стоять. Пока что цены на земельные участки еще не устаканились. Но вообще вопрос цены дома очень скоро превратится для желающих переехать за город в «земельный вопрос».

-В свое время застройщики десятками гектаров выкупили окрестные земли, не позаботившись о том, чтобы даже придать им нормальный правовой статус, — говорит управляющий директор АН «Монолит» Наталья Цеплит. — Вы можете купить дом, но вас не пропишут, потому что земли, где он построен, относятся к сельхозугодьям, их не перевели в категорию «земли поселений». Малоэтажное жилье обладает невысокой ликвидностью и для застройщиков, и, в конечном счете, для покупателей. Поэтому в окрестностях целые поселки недостроя. Строить за городом — слишком высокий риск...

Компании-застройщики понимают эти риски, закладывая их в стоимость будущего жилья, соглашается директор Центра по управлению недвижимости Александр Цыплюк. «Пока мы видим, что предложение в сегменте малоэтажного жилья превышает спрос в разы, — говорит он. — Люди хотят жить за городом, но понимают, что переехав туда, не смогут прописаться в своем доме, оформить ребенка в школу и встать на учет в ближайшей поликлинике».

Есть еще один фактор: земельные паи, принадлежавшие колхозникам пригородных колхозов, постепенно поступают в свободный оборот, но спрос и предложение остаются несбалансированными. В то время как земельный вопрос — чрезвычайно важный, считает заместитель генерального директора ООО «Русские инвесторы — Сибирь» Вероника Белкович. «Сегодня доля стоимости земельного участка в общей цене загородной недвижимости сравнительно невелика, однако со временем свободных участков будет все меньше и земля будет дорожать, — рассуждает Вероника. — То есть компании-застройщики станут больше внимания уделять концептуальной части — созданию форматов, например, таунхаусов, где уровень цен сопоставим с уровнем цен на городскую недвижимость». Рост цен на землю, по мнению эксперта московского Центра мониторинга недвижимости Алексея Корнеева, приведет к сокращению в структуре рынка загородной недвижимости доли элитных поселков и росту числа проектов, ориентированных на средний класс: «Люди не потянут оплату дорогой земли и дорогой недвижимости одновременно».

«Есть противоречие между существующей практикой застройщиков и требованиями Градостроительного кодекса, — говорит директор архитектурного бюро «Квартал» Наталья Ковалева. — Застройщикам важно «отбить» вложения, они не заинтересованы в том, чтобы в новых поселках строить дороги, школы, фитнесс-центры, это все лишние расходы для строительных компаний. К тому же многие до сих пор мыслят, что загородное жилье — это как бы «второй дом», вроде дачи, а это не так — дом как место постоянного проживания требует организации комфортной среды». По словам Натальи Ковалевой, в радиусе 30 километров от Красноярска не так уж много пригодных площадок — в Емельяновском районе, на Березовском и Есаульском направлениях. Но сначала застройщикам следует пройти сложную процедуру перевода земель из сельхозугодий в земли поселений. Хотя эта проблема постепенно будет решена. «Сегодня рынок малоэтажного жилья напоминает рынок городской недвижимости начала 90-х, — говорит главный редактор журнала «Недвижимость Красноярска» Александр Билонов. — Как только появится спрос на загородное жилье, наладится система по переводу земель, выровняется ценовая ситуация. Но пока мы имеем, что имеем, — множество разномастных решений, строений и проектов».

В том, чтобы строили много, заинтересованы и сами руководители сельских районов — потому что обитатели новых коттеджных поселков пополняет районный бюджет и создает новые рабочие места. «Нередко на наших землях строят не дома, а финансовые пирамиды», — вздыхает глава Емельяновского района Николай Шилов. Порядок на земельном рынке будет наведен в ближайшие год-два, уверен директор регионального Института управления и оценки недвижимости Александр Цыплюк: «Пока еще не хватает профессиональных оценщиков земель. Но спрос на загородную недвижимость понемногу растет, и специалистов будет становиться больше».

ГУБЕРНАТОРСКИЕ НАКАЗЫ
Следом за решением вопроса о земле надо решать главную проблему — инфраструктурную. В местах будущих «городов мечты» нет инфраструктуры: дорог, инженерных сетей, коммуникаций, телефона-интернета-круглосуточных магазинов. Создавать ее за счет застройщика — значит, «утяжелять» стоимость квадратного метра жилья. Застройщики трагически заламывают руки и пугают, что если компания сама строит жилье и сама же тянет дорогу-интернет-канализацию, стоимость квадратного метра зашкалит за 40 тысяч рублей. Если же хлопоты по созданию инфраструктуры берет кто-то большой и добрый — например, краевой бюджет, — застройщики готовы строить дома «бюджетного класса» — по 25–30 тысяч «за квадрат». Застройщики лукавят, но об этом ниже.

Власти, которые, собственно, и выделяют бюджетные средства на создание инфраструктуры, заботит другое — чтобы строили не абы как, а по плану. То есть нужны грамотные девелоперы — люди, разрабатывающие проект застройки и следящие за исполнением. Сегодня девелоперы в Красноярске существуют в штучном исполнении. Чаще всего компания-застройщик сама проектирует, сама строит, нередко сама выпускает стройматериалы и сама за собой следит. В мировой практике такой подход неприемлем. Прежде всего потому, что сильно удорожает строительство.

Конечно, любая строительная компания мечтает заполучить в партнеры местную власть, «присесть на бюджет», за казенный счет тянуть дороги и копать траншеи. Однако такой счастливый билет вытягивают единицы — в сущности, кроме «Новаленда», Удачного, Видного, крупных строительных проектов, которые поддерживал бы краевой бюджет, нет и не планируется. Для региональной власти загородная «малоэтажка» — не мода, не прихоть, а жесткая необходимость. Чтобы мегаполис не задохнулся в тисках транспортного и жилищного коллапса, его нужно разгрузить. Но бюджет не резиновый, на всех не хватит. Как ни парадоксально, но скорее всего краевые власти готовы ограничиться поддержкой одного «Новаленда», а остальным застройщикам придется строить самим и на бюджетные деньги не облизываться.

АРХИТЕКТУРНЫЕ ИЗЛИШЕСТВА.
Следующий шаг — проектирование собственно дома. Строительные компании привыкли строить дешево и сердито. Потому что нормы прибыли в строительном бизнесе зависят от разницы между вложениями и средней ценой на рынке. Чем больше сэкономишь, тем больше заработаешь. Поэтому экономят на всем. Прежде всего — на услугах архитекторов. В результате в окрестностях Красноярска вырастают поселки такого вида, как будто их планировали инопланетяне, дома с шестью спальнями и семью подземными уровнями. Пестрота архитектурных решений напрямую влияет на ликвидность — оригиналов, готовых приобрести такие странные дома, найдется немного.

Хотя можно предположить, что период казачьей вольницы в проектировании заканчивается. «Спрос на услуги архитекторов будет расти, потому что никто не хочет жить в поселке Простоквашино», — говорит Александр Билонов.

Дальше — как и из чего строить. Строят не то чтобы плохо, но опять же дорого и без использования местных возможностей. Заместитель краевого министра по строительству Евгений Диев вообще недавно предложил запретить строителям применять устаревшие технологии строительства. Но пока это лишь благие пожелания. Срабатывает опять же жадность застройщиков и пресловутая «вилка» между себестоимостью и рыночной ценой загородного дома.

Но и здесь постепенно меняется подход. «В последнее время строители стали активнее работать с местными производителями стройматериалов, — говорит коммерческий директор томской компании «Стройлес» Сергей Ильчук. — Популярные еще несколько лет назад западные технологии не выдержали сибирских морозов». В Красноярске три года назад построили завод стеновых панелей по немецкой технологии, и его директор Сергей Васильев также ждет бума на «малоэтажку»: «Мы готовы выпускать 1200 домов ежегодно, а сегодня мощности завода загружены едва на четверть».

Среди проблем малоэтажного строительства есть проблемы, скажем так, мировоззренческие. Проблемы идентичности, иными словами. Загородную недвижимость застройщики и покупатели видят по-разному. Покупатель хочет за свои деньги получить и дом, и комфортную среду обитания — школу, садик, ларек с пивом. Застройщики же предлагают довольно корявое жилье, которое во всем мире идет как экономкласс, но по ценам премиум-сегмента. Этот парадокс строители готовы объяснить тысячей причин, но дело не в них. Хотя российский строительный рынок — один из наиболее коррумпированных. Возможно, край в этом смысле счастливое исключение, хотя один из бывших вице-губернаторов Валерий Суладзе сидит именно за махинации со строительными контрактами.
Есть и финансовые проблемы — не на что строить, застройщикам не хватает оборотных средств. Например, банки еще недавно не давали кредиты компаниям под проекты загородной застройки, поскольку аналитики считали этот сегмент малоликвидным и рискованным. Сейчас Восточно-Сибирский Сбербанк открыл невозобновляемую кредитную линию на 300 миллионов рублей для строительной компании «Зодчий» - на строительство коттеджного поселка «Видный». Председатель правления Восточно-Сибирского Сбербанка Алексей Логинов считает, что это только начало: «Я думаю, мы будем продолжать: есть ряд интересных проектов создания таких кластерных зон, когда стоимость загородного дома будет сопоставима со стоимостью городской квартиры».
Хотя главной темой остается низкая платежеспособность населения. Малоэтажное жилье сегодня могут позволить единицы. По мнению экспертов рынка — от 6 до 14%. Бум же на рынке начнется, только когда «зона доступа» расширится до 40–50%. Пока же за домик скромных достоинств застройщики запрашивают цену, за которую в Испании можно купить шале с бассейном, садом и апельсиновой рощей. Впрочем, эксперты оптимистично говорят, что на рынке малоэтажного жилья вот-вот начнется «движение к покупателю» и ставка на массового потребителя — то есть тех, кто и заселяет пригороды во всем мире.


СПРОС ПРЕДЛОЖЕНИЕМ НЕ ИСПОРТИШЬ
Похоже, все ждут, что «вот-вот все начнется». Что в ближайшее время начнется прорыв. «Строительные компании уже понимают, что им следует умерить свои аппетиты, иначе все пригороды будут застроены невостребованным жильем», — говорит Александр Цыплюк. Оптимизма добавляют разговоры о грядущем кризисе многоэтажной застройки. Скоро строить в Красноярске будет негде, и все пойдут на рынок загородного жилья. Хотя непонятно, где же найдутся площадки для загородной застройки — ведь «ярусы» в 50 километрах от города считаются уже глухоманью и спросом практически не пользуются.

Каждый рубль, вложенный в «малоэтажку», аккумулирует до 12 рублей в смежных сферах — проектировании, производстве стройматериалов, ландшафтном дизайне и т. д. Поэтому за ростом рынка с замиранием сердца следят не только строители.

Недавно губернатор Лев Кузнецов провел совещание по вопросам малоэтажного строительства. В поселке «Новаленд», славе и гордости нашей «малоэтажки», губернатор придирчиво ковырял облицовку, а застройщики молодцевато рапортовали. По заявлениям чиновников выглядело, что в сфере «малоэтажки» наш регион просто молодец. Хотя пять лет назад те же люди обещали выйти на ежегодные объемы сдачи малоэтажного жилья в 600 тыс. кв.м., а строится едва ли половина. Собственно, сегодня уже мало кто верит, что завтра красноярцы стройными рядами побегут заселять пригороды. Ситуация меняется, но медленно.

В принципе, следует ожидать проекта, который предложил бы новую модель загородного жилья. Похоже, такой проект уже есть. Компания «Промстройплюс» приступила к возведению таунхаусов «Емельяновский посад» общей плошадью 26 тыс. кв. м.
Это проект «новой идеологии загородного строительства» — когда компания сама строит всю необходимую инфраструктуру, но при этом выдерживает уровень цен, привлекательный для массового потребителя.
«Мы жестко подошли к вопросу ценообразования, — говорит генеральный директор «Промстройплюс» Александр Анучин. — Учли, что таунхаусы — самый экономичный формат загородного жилья. Концепция выстроена так, что предлагаются таунхаусы разного формата, для широкого круга потенциальных жителей». Даже при расходах на строительство дорог, инженерных сетей и прочего стоимость квадратного метра в поселке таунхаусов «Емельяновский посад» не будет превышать 30 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения — в «Новаленде», где вся инфраструктура возводится за бюджетные деньги, «квадрат» стоит от 32 тысяч, в Удачном — от 39). Кроме того, в «Емельяновском посаде» будет создан совершенно городской уровень комфорта, говорит Анучин. Теплые парковки, собственная управляющая компания, коммунальные услуги за небольшие деньги. Особенно отметим, что перед строительством юристы «Промстройплюса» год работали по юридическому оформлению земли.
— Для нас загородное жилье — новое дело, — размышляет Анучин. — Все-таки рынок этот довольно непонятный, спрос есть, а предложение только формируется. Но я уверен, что рынок загородного жилья будет расти.

В ОЖИДАНИИ БУМА
В Белгородской области в 90-е годы «красные губернаторы» скупали у разоряющихся колхозов земли в областной земельный фонд. За счет бюджета строили дороги и линии электропередачи. Сегодня желающий построить дом получает из земельного фонда участок со всеми коммуникациями за символические 68 (!) тысяч рублей. Но если за пять лет не поставишь дом — придется выкупать землю уже по рыночной стоимости, в 20 раз больше.
В итоге частные дома на Белгородчине растут как грибы, а по объемам малоэ тажного строительства регион уступает только Подмосковью.

Все понимают, что загородное жилье — сильный мультипликатор роста не только для строительной отрасли, но и для потребительского рынка вообще. Ведь если даже в кризисные годы годовая емкость рынка «малоэтажки» составляла 2-3 миллиарда рублей, в случае бума, уверяют эксперты, рынок способен «переварить» и 5, и 10 миллиардов частных инвестиций. Большинство этих денег пойдут в смежные бизнесы — стройматериалы, дизайн, обустройство территорий, розничную торговлю...

Пока загородное жилье остается для многих регионов (и Красноярского края в том числе) некоей «вещью в себе». Все понимают, насколько этого хорошо, иметь свой «домик в деревне», но не очень представляют, с чего начинать и в каком направлении двигаться. Строить на федеральные деньги? Создавать крупные проекты и региональные земельные фонды? Пропагандировать жизнь в пригороде как самую гуманную форму организации быта? Отступать некуда — Красноярску, стиснутому отсутствием свободных зон для строительства в городской черте, можно расти только в пригороды, где уже началось броуновское движение строительных компаний. Не пройдет и пяти лет, как загородная «малоэтажка» станет не элитной, а привычной формой жизни. Перефразируя пролетарского классика, через четыре года здесь будет пригород-сад.

 

Полную версию материала читайте в 8 номере журнала "Сфера влияния" от 9 августа 2010 года.

Пригородный блюз
Владислав Толстов Деловое издание «Сфера влияния» Журналистика мнений. Новый красноярский журнал. Особенности издания СВ:
1. Свежий взгляд на бизнес.
2. Ориентированность на читателя.
3. Оригинальное визуальное оформление.
4. В каждом номере присутствуют статья анализирующая тот или иной сегмент рынка или бизнес, комплексно описывающий тенденции, проблемы и сценарий возможного развития – от ритуальных услуг до внутреннего туризма.
5. Колумнистика.

Главный редактор – Данила Юсьма
Корреспонденты – Владислав Толстов и Евгений Волошинский
Тел. +7 (391) 2-66-7777
Коммерческий директор – Буриченко Светлана
Тел. +7 (391) 2-66-7777 вн. 1213