Участники экспертного опроса, ведущие эксперты и операторы рынка недвижимости, отметили особенности спроса и предложения в этом сегменте.
По данным портала на фоне кризиса количество частных объявлений в рубрике «сдам помещение» в 2009 году сохранило тенденцию роста и выросло на 9,4% в сравнении с 2008 г. В тоже время спрос (объявления в рубрике «сниму») снизился на 36,6%.
Вместе с тем можно отметить еще одну тенденцию, выраженную падением предложения в первой половине 2010 года.
данные за январь-июнь 2008 2009 2010
Сдам помещение 259 365 285
Сниму помещение 116 51 50
Такое состояние сегмента аренды нежилой недвижимости в Харькове подтверждает Андрей Шевченко, специалист по коммерческой аренде АН «ХАН»: «В области аренды нежилой недвижимости имеет место достаточно низкая активность. Связано это как с общим состоянием экономики страны, так и с сезонным спадом деловой активности».
Говоря о рыночных тенденциях Людмила Шапченко, директор агентства недвижимости «Мегаполис Плюс», замечает, что на сегодня рынок аренды нежилой недвижимости сдвинулся с мертвой точки, спрос оживился, однако предложение значительно его превышает, что позволяет арендаторам диктовать свою ценовую политику.
Аналитическая служба ГК «Проконсул» указывает на ряд тенденций в сегменте торговой недвижимости: новые проекты ТЦ и ТРЦ отсутствуют, а сроки ввода в эксплуатацию объектов торгового назначения переносятся, от реализации части проектов к Евро-2012 заказчики отказались. Вакантность торговых центров с непродуманной концепцией или неудачным месторасположением достигает 50%; в крупных торговых центрах с удачной концепцией вакантность составляет 5-7%. Около 98% объектов, присутствующих в рыночном обороте, декларируют арендную ставку в гривне.
Отмечен также переход на привязку к гривне в договорах аренды, фиксация арендной ставки от трех месяцев, включение в состав арендной ставки коммунальных платежей, бесплатное предоставление дополнительных услуг (уборка, охрана и пр.). Если в начале 2009 года торг на арендные ставки торговых площадей иногда достигал 20%, к середине года - 10-15%, к концу 2009г. года торг сократился до 8%, во втором квартале 2010г. - до 5%. С целью удержания арендаторов собственники предлагают дополнительные льготы (арендные каникулы, льготный курс валют, уменьшение депозита и пр.) или переход на оплату в виде процента с оборота арендатора.
В сегменте офисной недвижимости наблюдается общее снижение количества заявок на аренду, что можно объяснить традиционным снижением деловой активности в Харькове в летний период. Основной спрос формируют компании, принявшие решение переехать в другое помещение на более выгодных условиях, немногочисленные компании, которые расширяют штат и соответственно офисные площади, а также представители сферы услуг (туристические агентства, салоны красоты, фотосалоны и т.д.) В бизнес-центрах, сданных в 2009-2010 гг. уровень вакантности остается высоким. Новые бизнес-центры, по-прежнему, испытывают проблемы с реализацией площадей (вакантность 40-90%).
Участники исследования солидарны во мнении, что превалирует спрос на аренду небольших площадей. Так, по мнению Людмилы Шапченко, наиболее востребованными являются помещения, не превышающие 100м. под магазины, преимущественно в людном, проходом месте.
В ГК «Проконсул» указывают на следующие наиболее востребованные типы торговой недвижимости: для «не-якорей» в ТЦ - объекты до 50 кв.м; в сегменте стрит-ритейла - 100-300 кв.м. По специализации: в приоритете продукты питания, товары первой необходимости ценовой категории «средний», «ниже среднего». Увеличился спрос на помещения под занятия спортом, под магазины мобильной связи, аптеки и стройматериалы.В сегменте офисной недвижимости наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы с готовой отделкой площадью до 50 кв.м как в профессиональных офисных центрах, так и в встроено-пристроенных помещениях с отдельным входом недалеко от метро.
Специализации арендаторов: наибольшее количество заявок - IT-компании, телекоммуникации (35%), операторы сферы слуг и развлечений (21%); финансовый консалтинг (15%). Практически все потенциальные арендаторы профессиональных бизнес-центров рассматривают помещения в уже функционирующих объектах. Офисы в строящихся бизнес-центрах фактически не пользуются спросом.
Андрей Шевченко дополняет коллег: «Наибольшим спросом пользуются офисные помещения от 20 до 50 м2 - расположенные в бизнес центрах класса В и С, маленькие складские помещения до 100 м², кафе с летними площадками, компактные торговые площади.Наименьшим спросом пользуются офисы более 50 кв.м., крупные производственные и складские помещения более 100 кв.и., большие магазины и рестораны».
Еcли говорить о динамике в сегменте аренды коммерческой недвижимости, то ГК «Проконсул» считает, что в целом активность рынка аренды торговых помещений во 2 квартале 2010 года выросла на 10-20%. С начала года наблюдаются колебания ценовых показателей в пределах 1 % в мес. На 01.08.2010 года среднее значение арендной ставки торговой недвижимости по городу - 121 грн/кв.м. За 2010 г. падение средних арендных ставок в гривнах составляет менее 1 %.
На рынке аренды офисных площадей отмечается стабилизация цен, резких колебаний ставок в 2010 году не ожидается. На 01.08.2010 года среднее значение арендной ставки офисной недвижимости по городу - 63 грн/кв.м. За 2010 г. падение средних арендных ставок в грн составляет около 1 %.
Комментируя ценовую политику, Людмила Шапченко отметила: «Объекты нежилого фонда, превышающие рыночную стоимость, могут продаваться годами. А многие продавцы не желают расстаться со своими объектами по нынешним ценам. Та же ситуация и в аренде. В условиях кризиса арендаторы не могут позволить себе арендовать дорогое помещение.Что касается прогноза на ближайшие 6-12 месяцев, то директор «Мегаполис Плюс» предполагает, что в ближайшие 6-12 месяцев рынок будет относительно стабильным. А вот приближаясь к ЕВРО 2012 возможно повышение спроса.
Андрей Шевченко считает, что в ближайшее время прогнозируется повышение спроса в сегменте аренды коммерческой недвижимости. Это связано с окончанием сезона отпусков и увеличением деловой активности. В целом структура спроса в этот период существенно не изменится.
Эксперты аналитической службы ГК «Проконсул» поддерживают более умеренный прогноз: участники рынка торговой недвижимости адаптировались к работе в новых условиях. В ближайшие два года прогнозируется сокращение совокупного дефицита торговых площадей и медленное насыщение рынка.
Имеющийся сегодня объем офисных площадей в Харькове вполне может обеспечить потребности арендаторов на ближайшие пару лет, а вот в дальнейшем с улучшением экономической ситуации может возникнуть дефицит. Активный рост в сегменте офисной недвижимости вряд ли стоит ожидать до 2011 года, когда эффект позитивных изменений в экономике станет очевидным.
Актуальная информация об аренде коммерческой недвижимости в Харькове представлена в разделах Горячие предложения и Частные объявления портала «Недвижимость Харькова».
О проекте
Информационный портал «Недвижимость Харькова» работает с 2000 года и предоставляет профессиональные сервисы: бесплатная доска частных объявлений, мультилистинговая система агентств недвижимости, предложения операторов первичного рынка, аналитика, полезные советы и новости, горячие предложения от собственников и операторов, посуточная аренда жилья. На портале представлено более 3700 актуальных объектов недвижимости, из которых 328 - коммерческие.
