Согласно статистике, менее чем за десять лет, его население увеличилось на 28% (со 100 тысяч в 2001 году до 128 тысяч в 2010 году). Поэтому вопрос достаточного количества жилых объектов, их стоимости и качества представляется очень актуальным. Ответ - в аналитике инвестиционного агентства недвижимости «Кондр».
Осенью 2008 года в Железнодорожном было начато строительство на нескольких крупных стройплощадках. Сейчас, по прошествии кризиса, ситуация на них разная. Так, например, новые дома в микрорайоне Южное Кучино и на улице Юбилейная прошли госкомиссию и введены в эксплуатацию. А вот строительство жилого комплекса «Изумрудный» в микрорайоне Ольгино так и не сдвинулось с «мёртвой точки». Параллельно с этими масштабными проектами в этот временной промежуток в Железнодорожном возводились десять жилых домов, но в 2010 году на рынке появилось лишь два новых предложения.
Примечательно, что после кризиса в городе ещё не начиналась реализация новых «больших» проектов. Связано это с тем, что крупные девелоперские компании, проявляющие активность на рынке жилья Железнодорожного в последние годы, сейчас нацелены на завершение начатых проектов. Начало новых в настоящее время - прерогатива, скорее, местных застройщиков.
В новостройках, успешно прошедших госкомиссию или проходящих её в 2010 году, у застройщиков почти не осталось свободных квартир. Но этот факт не должен пугать возможностью возникновения дефицита жилья, поскольку на сегодня по переуступке от частных лиц в продаже находится более 250 квартир в новых домах в микрорайоне Южное Кучино и на улице Юбилейная. Так что у желающих приобрести квартиру в только что построенном и введённом в эксплуатацию доме есть выбор.
«Новостройки в городе Железнодорожный являются отличным примером соотношения «цена-качество», - комментирует Сергей Кушменюк, Генеральный директор ИАН «Кондр». - Из-за «непрестижности» восточного направления и проблемного в плане пробок Носовихинского шоссе квартиры здесь дешевле, чем в других городах Подмосковья, находящихся на таком же удалении от МКАД, но в ином направлении. Но, с другой стороны, купив квартиру в Железнодорожном, Вы получаете жильё в городе с развитой инфраструктурой и налаженным железнодорожным сообщением с Москвой. Эти факторы способствуют устойчивости спроса на жильё в этом подмосковном городе». Добраться из центра Железнодорожного до Курского вокзала столицы на электропоезде «Спутник» можно всего за 23 минуты. Что же касается дорожного сообщения с Москвой, в ближайшие несколько лет также можно ждать улучшения ситуации: планируется открытие нескольких важных для города дорог. Прежде всего, это автомагистраль Москва-Ногинск, которая, во-первых, даст возможность жителям Железнодорожного добираться до столицы по этой трассе, а во-вторых, несколько разгрузит Носовихинское шоссе. Также в планах у властей есть строительство дублёра Носовихинского шоссе на внутригородской территории.
В целом, предложений на рынке новостроек в Железнодорожном достаточно много, но можно сказать, что это - «отголоски» активной деятельности девелоперов до кризиса. И если в ближайшие год-два в городе не начнётся масштабное строительство, через пять лет Железнодорожный перестанет быть одним из лидеров по возведению жилья в Подмосковье. Но, учитывая то, что площадок для строительства в городе предостаточно, с большой долей уверенности можно утверждать, что девелоперы не обделят Железнодорожный своим вниманием.
Если говорить о стоимости жилья, то рекордсменами по росту цен в Железнодорожном являются трёхкомнатные квартиры в микрорайоне Южное Кучино, стоимость которых за полгода изменилась на 31,9% (с 3 млн. 619 тыс. рублей в марте до 4 млн. 774 тыс. рублей в сентябре). Безусловно, на это повлияло и то, что весной это были квартиры в новостройке, находящейся на завершающей стадии строительства, а сейчас уже - квартиры во введённом в эксплуатацию доме.
По мнению специалистов ИАН «Кондр», в ближайшем будущем станет востребовано жильё в посёлках таунхаусов, так как сейчас в самом Железнодорожном и ближайших окрестностях подобные предложения очень немногочисленны. С этой точки зрения застройщикам следует обратить внимание на окраины города рядом с лесными массивами (такие, как Северное Кучино, Саввино). А пока наибольшим спросом традиционно пользуются объекты эконом-класса, расположенные вблизи железнодорожных станций: в микрорайоне Кучино (станция «Кучино») и в центре города (станция «Железнодорожная»). Возможно, в скором времени популярным среди покупателей жилья станет также активно застраивающийся сейчас микрорайон Ольгино, где после завершения строительства будет развита инфраструктура и налажено транспортное сообщение с железнодорожными станциями и ближайшими станциями московского метро.
«Мы работаем на рынке недвижимости города Железнодорожный вот уже десять лет, до настоящего времени занимаясь реализацией квартир в новостройках. Сейчас рассматриваем Железнодорожный и как площадку для проведения собственных девелоперских проектов. В связи с этим наши аналитики проводят регулярный мониторинг рынка недвижимости города», - говорит Сергей Кушменюк.
Автор Станислав Линев, эксперт ИАН «Кондр»
Приложение №1
Динамика цен на квартиры в г. Железнодорожный в период с 1.06.2010 по 1.09.2010
Район
Кол-во комнат в квартире
Цена за кв. метр на 01.03.2010 (руб.)
Цена за кв. метр на 01.06.2010 (руб.)
Цена за кв. метр на 01.09.2010 (руб.)
Изменение за полгода в %
мкр. Ольгино, корпус 17
1
53000
58000
60000
13,2
2
51000
56000
58000
13,7
3
50000
52000
54000
8,0
мкр. Ольгино, корпус 60
1
53000
60000
65000
22,6
2
60000
60000
63000
5,0
3
50000
50000
53000
6,0
ул.Маяковского 5/2
1
-
65000
65000
0,0
2
-
65000
65000
0,0
мкр. Южное Кучино
2
55000
62000
67000
21,8
3
47000
50000
62000
31,9
ЖК на ул.Юбилейная
2
61900
63000
70000
13,1
3
57600
61000
63000
9,4
мкр.Ольгино, корпус 58
1
50000
53000
55000
10,0
3
50000
53000
54000
8,0